Comprar una vivienda en España tiene un coste que va bastante más allá del precio de venta que figura en el anuncio. Una de las sorpresas más frecuentes que se llevan los compradores primerizos es descubrir, ya con el contrato de arras firmado, que necesitan mucho más dinero del que habían calculado. La regla de oro que manejamos en NortFinance es sencilla: calcula entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra solo para cubrir los gastos e impuestos. En algunos casos, cuando los impuestos autonómicos son elevados, ese porcentaje puede superar el 15%. Esta guía desglosa, partida por partida, cada uno de esos gastos para que no haya ninguna sorpresa en la notaría.
Impuestos: El Mayor Gasto al Comprar Vivienda
Los impuestos representan, con diferencia, el mayor desembolso adicional al precio de compra. El tipo de impuesto que pagarás depende fundamentalmente de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, y —en el caso de segunda mano— de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
ITP para vivienda de segunda mano
En la compra de vivienda usada se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a las comunidades autónomas, lo que explica la gran variabilidad geográfica. Cada autonomía fija sus propios tipos, con bonificaciones para colectivos específicos como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. A continuación, los tipos generales vigentes en 2026:
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP | Bonificaciones destacadas |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 3,5% para jóvenes y familias numerosas |
| Aragón | 8% | 5% para menores de 35 años (hasta 100.000 €) |
| Asturias | 8% | 3% para jóvenes (vivienda habitual) |
| Baleares | 8% – 11% | Escala progresiva según valor |
| Canarias | 6,5% | Tipo reducido muy competitivo |
| Cantabria | 10% | 5% para menores de 30 años |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% para jóvenes y familias numerosas |
| Castilla y León | 8% | 4% para menores de 36 años (hasta 135.000 €) |
| Cataluña | 10% | 5% para menores de 33 años y discapacitados |
| Ceuta | 6% | — |
| Comunidad de Madrid | 6% | Tipo único, sin tramos |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% para menores de 35 años (vivienda habitual) |
| Extremadura | 8% – 11% | Escala progresiva; 7% para jóvenes |
| Galicia | 10% | 3% para menores de 36 años y familias numerosas |
| La Rioja | 7% | 5% para jóvenes y zonas despobladas |
| Melilla | 6% | — |
| Murcia | 8% | 3% para menores de 35 años |
| Navarra | 6% | Régimen foral propio |
| País Vasco | 4% | Régimen foral; tipo muy reducido |
El ITP se calcula sobre el precio de compraventa o sobre el valor de referencia del inmueble fijado por la Agencia Tributaria (el que sea mayor). Desde 2022, Hacienda aplica el valor de referencia catastral como base mínima de tributación, lo que en algunas operaciones puede suponer pagar ITP sobre un importe superior al precio pactado. Es fundamental comprobarlo antes de firmar.
IVA + AJD para vivienda nueva
Cuando se trata de una vivienda de obra nueva adquirida directamente al promotor, no se paga ITP sino IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- IVA: el tipo general es el 10% sobre el precio de compra. Para viviendas de protección oficial (VPO) el tipo se reduce al 4%.
- AJD: varía por comunidad autónoma, pero generalmente se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado. En Cataluña, por ejemplo, es del 1,5%; en Madrid del 0,75%.
¿Qué sale más caro, vivienda nueva o segunda mano? En la mayoría de comunidades autónomas, la vivienda de segunda mano resulta fiscalmente más cara. En Cataluña, por ejemplo, una vivienda de segunda mano tributa al 10% de ITP, mientras que una de obra nueva paga un 10% de IVA más un 1,5% de AJD (total: 11,5%). En Madrid, la diferencia es más llamativa: segunda mano tributa al 6% de ITP, mientras que obra nueva implica 10% IVA + 0,75% AJD (10,75%). La comparación cambia radicalmente en el País Vasco, donde el ITP al 4% hace que la segunda mano sea siempre mucho más barata fiscalmente.
Gastos de Notaría
La escritura pública de compraventa ante notario es obligatoria para inscribir la propiedad en el Registro. Los honorarios del notario están regulados por el Estado mediante aranceles, así que no hay margen de negociación en el precio, aunque sí en la elección del notario.
Escritura de compraventa vs escritura de hipoteca
Aquí existe un detalle que muchos compradores desconocen: desde la aprobación de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco está obligado a asumir los gastos notariales de la escritura de hipoteca. El comprador solo paga la escritura de compraventa y su copia. Los honorarios notariales de la compraventa dependen del precio del inmueble y del número de folios de la escritura, pero para operaciones típicas de entre 200.000 € y 400.000 € los costes oscilan entre 600 € y 1.200 €. Para operaciones de mayor valor o con mayor número de titulares o cargas, el importe puede ser algo superior.
Adicionalmente, el notario cobra por las copias adicionales que solicites. Cada copia simple tiene un coste menor, pero si necesitas varias copias autorizadas (para banco, registro, gestoría, etc.) el importe total puede incrementarse entre 100 € y 300 € más.
Gastos de Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura de compraventa ante notario, el documento debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la transmisión sea oponible frente a terceros. Los aranceles registrales también están regulados y son proporcionales al precio de compra. Para operaciones entre 200.000 € y 500.000 €, los gastos de registro se sitúan habitualmente entre 400 € y 800 €.
Al igual que en la notaría, la inscripción de la escritura de hipoteca corre a cargo del banco desde 2019. El comprador solo asume el coste de inscribir la escritura de compraventa. Este cambio legislativo supuso un ahorro significativo para los compradores, ya que anteriormente el comprador sufragaba todos los gastos de constitución de la hipoteca.
Gestoría
La gestoría se encarga de tramitar la liquidación de impuestos, presentar la escritura en el registro y coordinar todos los documentos entre las diferentes administraciones. Sus honorarios no están regulados, por lo que existe más variabilidad en el precio. El coste habitual se sitúa entre 300 € y 600 €, aunque algunas gestorías cobran por horas o por partidas concretas.
Cuando se formaliza una hipoteca, el banco suele imponer su propia gestoría, que se encarga de tramitar los documentos hipotecarios. Los gastos de esa gestoría, desde 2019, los asume el banco. Sin embargo, para la parte de la compraventa, el comprador tiene libertad de elegir su propia gestoría o la misma que el banco recomienda. En cualquier caso, conviene pedir presupuesto por escrito antes de encargar el servicio.
Tasación de la Vivienda
Si vas a financiar la compra con una hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. La tasación sirve para determinar el valor sobre el que el banco calculará el porcentaje de financiación (habitualmente el 80%). No se puede utilizar la tasación del vendedor ni ninguna valoración informal: tiene que ser una tasación de encargo propio o del banco, con firma de tasador oficial.
El coste de la tasación depende del tipo de inmueble y de su superficie, pero para una vivienda residencial estándar los precios oscilan entre 300 € y 600 €. Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el comprador tiene derecho a aportar su propia tasación al banco, lo que puede ser ventajoso si el valor tasado favorece una financiación mayor.
Resumen: ¿Cuánto Dinero Necesitas Ahorrado?
Sumando todos los gastos anteriores, la tabla siguiente muestra una estimación de los ahorros totales necesarios para diferentes precios de compra, considerando tanto la entrada del 20% como los gastos. Los ejemplos comparan Madrid (ITP 6%) y Cataluña (ITP 10%) como referencia de comunidades con tipos opuestos, en operaciones de segunda mano:
| Precio de compra | Entrada (20%) | Gastos Madrid (~8%) | Gastos Cataluña (~12%) | Total Madrid | Total Cataluña |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 16.000 € | 24.000 € | 56.000 € | 64.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 24.000 € | 36.000 € | 84.000 € | 96.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 32.000 € | 48.000 € | 112.000 € | 128.000 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 40.000 € | 60.000 € | 140.000 € | 160.000 € |
Los porcentajes de gastos indicados son estimaciones que incluyen ITP, notaría, registro, gestoría y tasación. En operaciones con hipoteca, los gastos de notaría y registro de la hipoteca ya los paga el banco. Los gastos reales variarán en función del precio exacto, la comunidad autónoma, si aplica alguna bonificación fiscal y si se financia la operación o se paga al contado.
La regla práctica de NortFinance: Calcula un 30–35% del precio de compra entre entrada y gastos. Si compras en una comunidad con ITP alto (Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia) aproxima el 35%. Si compras en Madrid, País Vasco o Canarias, el 28-30% puede ser suficiente. Esta regla es conservadora a propósito: es mejor sobrestimar los ahorros necesarios que llegar corto el día de la firma.
Cómo Reducir los Gastos de Compra
Aunque muchos gastos son fijos o están regulados, existen varias estrategias legítimas para reducir el impacto fiscal y optimizar los costes de la operación:
- Aprovecha las bonificaciones autonómicas. Si eres menor de 35 años, tienes una familia numerosa o una discapacidad reconocida, comprueba si tu comunidad autónoma ofrece un tipo reducido de ITP. En algunos casos el ahorro puede ser de varios miles de euros.
- Verifica el valor de referencia catastral antes de firmar. Si el valor de referencia asignado por Hacienda es superior al precio de compra, puede ser conveniente solicitar una tasación pericial contradictoria para impugnar la base imponible. Un abogado tributarista puede asesorarte al respecto.
- Negocia el precio de compra. Cada euro que reduces en el precio de compra reduce también la base del ITP. En operaciones donde hay margen de negociación, conseguir una rebaja del 2-3% supone un ahorro directo en impuestos proporcional al tipo aplicable.
- Considera la vivienda nueva si compras en comunidades con ITP alto. En Cataluña o la Comunidad Valenciana, una vivienda de obra nueva puede tributar menos en la práctica que una de segunda mano si la diferencia de precio entre ambas no es muy grande.
- Elige bien la gestoría. A diferencia de la notaría o el registro, los honorarios de gestoría son negociables. Pide presupuesto a varias y compara. La diferencia entre gestorías puede ser de 200-300 €.
Para planificar tu operación con todos los datos sobre la mesa, no olvides consultar también nuestra guía sobre cuánto puedo pedir de hipoteca y la documentación necesaria para la compra.
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Cada compra es distinta: precio, comunidad autónoma, perfil del comprador y tipo de financiación condicionan el importe final de gastos. En NortFinance te preparamos un desglose personalizado y gratuito de todos los costes de tu operación, sin letra pequeña.
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